Contratista de renovaciones en Pinecrest, FL

Pinecrest, Florida

Pinecrest es adonde van las familias de Miami-Dade en busca de terreno. El village creció en los años cincuenta y sesenta como casas estilo ranch en terrenos de un acre bajo una densa cobertura de árboles, y ha conservado ese carácter desde que se incorporó como municipio en 1996. Hoy, en las mismas calles conviven ranches originales, casas reconstruidas después del huracán Andrew en 1992 y nuevas residencias de dos pisos que reemplazaron a unas y otras.

Renovar aquí tiene menos que ver con reglas estrictas de condominio y más con la escala. Los terrenos grandes implican tendidos largos de servicios, techos grandes, piscinas, construcciones auxiliares y árboles maduros que la Villa protege. Los propietarios suelen estar decidiendo entre tres caminos: modernizar el ranch, ampliarlo o demolerlo y construir de nuevo.

26 Builders no ha completado ningún proyecto en Pinecrest. Lo más parecido que hemos hecho es una casa frente al agua construida desde cero en Sky Lake, una renovación de cocina y pisos en ese mismo vecindario y una casa de los años sesenta frente al lago en Hollywood que llevamos hasta la estructura. Son el mismo tipo de decisiones que enfrenta un propietario en Pinecrest, con el mismo nivel de acabados.

¿Renovar el ranch, ampliarlo o reconstruir?

Un ranch de un piso en un acre es un punto de partida generoso. La losa suele ser baja y amplia, el techo es sencillo, y abrir paredes muchas veces es más fácil que en una casa de dos pisos. El problema es la edad. A una casa de los años cincuenta o sesenta probablemente le cambiaron la plomería, el servicio eléctrico, las ventanas y el techo en distintos momentos, distintas personas y con calidad variable.

Empezamos por lo que hay detrás de las paredes. Si la estructura está sana, una renovación completa que rehace la distribución, reemplaza los sistemas y agrega ventanas y puertas de impacto puede darle a una familia una casa moderna sin perder el paisaje maduro del terreno. Si la estructura necesita demasiado, o los dueños quieren un segundo piso que las paredes originales nunca se diseñaron para soportar, construir de nuevo suele ser la respuesta más honesta. Nuestra guía de costos de renovación completa y el artículo sobre cómo agregar un segundo piso en Miami (en inglés) explican las ventajas y desventajas de cada opción.

Ese es el análisis para el que está preparada la formación en ingeniería estructural de Yosef: qué pueden soportar las zapatas y paredes existentes, qué necesita una ampliación y dónde deja de tener sentido el costo de conservar la casa vieja. Tomamos esa decisión completa en la Hollywood Lake House, donde valía la pena conservar la estructura de los años sesenta y casi todo lo demás se reconstruyó.

Lo que permite la zonificación en un terreno estate

Los distritos residenciales de Pinecrest van desde la zonificación estate de un acre hasta terrenos unifamiliares más pequeños. Según el código de desarrollo del suelo (land development code) de la Villa, los terrenos estate EU-1 empiezan en un acre, los EU-S en 25,000 pies cuadrados y los EU-M en 15,000 pies cuadrados, con una altura máxima de 24 pies para una casa de un piso y de 35 pies para dos pisos en esos distritos. Los distritos estate también limitan la cobertura de construcción, con un límite más bajo para una casa de dos pisos que para una de un piso, y exigen que una buena parte del terreno quede como área verde.

En la práctica, eso significa que un acre no es un cheque en blanco. Una ampliación que parece fácil en un terreno grande igual puede chocar con los límites de cobertura, retiros (setbacks) o área construida, y construir hacia arriba en lugar de hacia los lados cambia qué límite se aplica. Revisamos las cifras de zonificación contra el levantamiento topográfico (survey) antes de empezar el diseño, para que el plano del que se enamora el propietario sea uno que la Villa pueda aprobar.

Los árboles son parte del plan

La cobertura de árboles es buena parte de la razón por la que la gente paga más por vivir aquí, y la Villa la trata como tal. Se necesita un permiso para quitar o reubicar cualquier árbol que la Villa no haya exceptuado específicamente, y los árboles de más de 18 pulgadas de diámetro, medido a cuatro pies del suelo, se clasifican como árboles ejemplares (specimen trees).

En una renovación, eso afecta más que el paisajismo. Mover la entrada de carros, una piscina, el área de una ampliación o un nuevo campo de drenaje pueden poner un árbol en el camino. Ubicamos los árboles desde el principio, definimos cuáles debe proteger el diseño y mantenemos la maquinaria pesada y el acopio de materiales fuera de las zonas de raíces durante la obra.

Casas grandes, sistemas grandes

Las casas grandes de Pinecrest suelen tener cargas mecánicas grandes: varias manejadoras de aire, tendidos largos de plomería, generadores, equipos de piscina y cocinas exteriores. En una casa antigua revisamos con atención el servicio eléctrico, el estado de las tuberías de desagüe originales y si las ampliaciones anteriores se conectaron correctamente. Nuestro artículo sobre el reemplazo de tuberías de hierro fundido en Florida (en inglés) explica por qué las tuberías de desagüe de esa época merecen una inspección con cámara antes de que alguien diseñe un baño nuevo.

La mayor parte del trabajo que esperaríamos aquí entra en renovación de lujo, ampliaciones y estructura y construcción nueva, por lo general con una cocina, el baño principal y un espacio exterior en el centro del proyecto. Un solo equipo se encarga de la plomería, la electricidad, la cerámica, el drywall, la carpintería y los acabados, y Yosef está en la obra durante la planificación, la construcción y el control de calidad.