Contratista de renovaciones en Coral Gables, FL

Coral Gables, Florida

Coral Gables se planificó como una ciudad mediterránea, y un siglo después todavía funciona como tal. El plan de George Merrick de los años veinte es la razón por la que las calles se ven como se ven, y la ciudad lleva décadas protegiéndolo. Si usted es dueño de una casa en el centro histórico, en la sección Riviera o en los enclaves frente al agua al sur del Coral Gables Deep Waterway, la ciudad tiene opiniones sobre sus ventanas, sus tejas y su pintura.

Esa es la verdadera diferencia aquí. En la mayoría de las ciudades del sur de Florida, el permiso de construcción es la puerta principal. En Coral Gables, cualquier cambio en el exterior de una casa suele pasar primero por la Junta de Arquitectos (Board of Architects), y una propiedad declarada histórica agrega una segunda capa. Los trabajos interiores avanzan más rápido, pero la mayoría de las renovaciones serias tocan el exterior en algún punto.

26 Builders no ha completado ningún proyecto en Coral Gables. Somos una empresa de North Miami Beach, y le decimos claramente qué experiencia aplica: la reconstrucción de una casa antigua hasta su estructura en la Hollywood Lake House, la entrega de una casa frente al agua construida desde cero en Sky Lake, y una formación en ingeniería estructural que importa cuando se abre una casa de los años veinte o cincuenta.

Cómo influye la Junta de Arquitectos en una renovación en Coral Gables

La Junta de Arquitectos es un panel de por lo menos siete arquitectos locales que revisa los proyectos según las normas de diseño de la Sección 5-100 del Código de Zonificación (Zoning Code): color, materiales, patrones de ventanas, proporción y composición general. Las casas nuevas, las piscinas, los pavimentos, las tejas y cualquier ampliación de un edificio pasan por ella. Un proyecto típico con permiso recibe una aprobación preliminar y luego una aprobación final antes de que se pueda emitir el permiso de construcción. La Junta se reúne los jueves.

Algunas cosas sorprenden a los propietarios nuevos. Todo trabajo de pintura exterior necesita la aprobación de la Junta, normalmente a partir de las paletas de colores preaprobadas por la ciudad. Un generador de respaldo puede necesitar revisión porque es un equipo exterior. Un levantamiento de árboles y un plan de protección de árboles forman parte de la solicitud ante la Junta. Nada de esto es hostil; es simplemente un paso que necesita tiempo en el cronograma y un diseño que ya hable el lenguaje de la ciudad.

La guía de diseño de la ciudad para viviendas unifamiliares da una buena idea de lo que buscan los revisores:

• Ventanas de proporciones verticales, preferiblemente batientes (casement) en la fachada, con marcos negros, bronce o blancos, retirados de la cara del muro para crear sombra.
• Puertas de garaje limitadas a más o menos un tercio de la fachada principal, sin que dominen la vista desde la calle.
• Materiales de techo como teja de barro o de concreto; los techos de metal solo se permiten al sureste de US-1, solo en ciertos estilos modernos y vernáculos, y nunca en casas históricas de estilo mediterráneo o Mission.
• Revestimiento de madera permitido solo en la zona al sur del Coral Gables Deep Waterway y al este de Old Cutler Road.
• Límites de área construida que se vuelven más estrictos a medida que el terreno es más grande, desde 0.48 en terrenos de menos de 5,000 pies cuadrados hasta 0.30 en terrenos de más de 10,000.

Casas históricas y el Certificate of Appropriateness

Coral Gables aprobó su primera ordenanza de preservación en 1973, y sus monumentos y distritos declarados históricos tienen su propia aprobación. Los trabajos exteriores menores, como cambiar el techo, pintar y reparar con el mismo material, los tramita el personal de Historic Preservation mediante un Certificate of Appropriateness (certificado de conformidad) estándar. Las ampliaciones, las demoliciones y las remodelaciones exteriores importantes necesitan un certificado especial de la Historic Preservation Board en una audiencia pública. Los interiores no se revisan, salvo que el propietario solicite un beneficio fiscal.

Ese beneficio fiscal vale la pena conocerlo. En las casas declaradas históricas que califican, la ciudad y el condado congelan durante diez años los impuestos ad valorem sobre las mejoras elegibles al nivel anterior a la renovación, siempre que la obra siga las normas federales de rehabilitación. La guía de la ciudad sobre ampliaciones también es concreta: colóquelas en un lado menos visible, conéctelas con un enlace retirado, hágalas más pequeñas que la casa original y diséñelas de forma que se puedan quitar más adelante.

Casas antiguas de Coral Gables: lo que buscamos al abrir las paredes

Muchas de las primeras casas de Coral Gables se construyeron con piedra caliza de Miami, la “coral rock” local, y teja de barro, y las casas que vinieron en décadas posteriores tienen sus propios problemas según la época. En ambos casos conviene investigar con cuidado antes de cerrar el diseño. En una casa de esa edad esperamos encontrar tuberías originales de hierro fundido o galvanizado, un servicio eléctrico que nunca se dimensionó para una cocina moderna y ampliaciones anteriores sin una conexión estructural clara con las paredes originales.

Aquí es donde la formación estructural de Yosef demuestra su valor. Abrir una cocina hacia el family room, agregar un segundo piso o quitar una pared de carga en una casa antigua de mampostería es, ante todo, una cuestión de ingeniería. Nuestro artículo sobre cómo quitar una pared de carga (en inglés) y la guía para renovar una casa antigua en Florida (en inglés) explican qué implica esa investigación.

Propiedades frente al agua en Cocoplum y Gables Estates

Al sur del centro histórico, las comunidades cerradas frente al agua como Cocoplum, Gables Estates y Gables by the Sea son otro tipo de proyecto: terrenos más grandes, muelles, rompeolas (seawalls), piscinas y vidrio moderno. Aquí el mapa de inundación importa tanto como la Junta. Según la regla del 50%, si las mejoras cuestan la mitad o más del valor de mercado de la estructura, la casa tiene que cumplir las normas vigentes contra inundaciones, y la ciudad indica que las casas con daños sustanciales deben elevarse por lo menos un pie por encima de la elevación base de inundación. Las asociaciones de vecinos agregan su propia revisión arquitectónica.