Contratista de renovaciones en Miami Beach, FL

Miami Beach, Florida

Miami Beach tiene una de las ofertas de vivienda más variadas del sur de Florida: edificios de apartamentos Art Deco y MiMo, torres de condominios frente al mar y casas unifamiliares de los años veinte y treinta en calles como North Bay Road, Prairie Avenue y Hibiscus Drive. Lo que se puede hacer en cualquiera de ellas depende mucho de dónde queda la propiedad en los mapas de preservación y de inundación de la ciudad.

Hemos renovado apartamentos en edificios de Miami Beach, y nuestro trabajo en casas en otros lugares, como la Hollywood Lake House, una casa de los años sesenta frente al agua llevada hasta la estructura, es el tipo de proyecto que muchos propietarios de Miami Beach están evaluando.

En resumen: averigüe qué junta tiene jurisdicción sobre su propiedad, y qué tan cerca están sus planes del umbral de inundación del 50%, antes de pagar por el diseño.

Distritos históricos y la Junta de Preservación Histórica

Miami Beach tiene una larga lista de distritos históricos designados a nivel local. Los informes de designación de la ciudad incluyen Espanola Way, Ocean Drive/Collins Avenue, Flamingo Park, Museum, Altos del Mar, Ocean Beach, Harding Townsite/South Altos del Mar, Palm View, Collins Waterfront, North Beach Resort, Flamingo Waterway, Morris Lapidus/Mid-20th Century, North Shore y Normandy Isles. También hay sitios designados de forma individual, como el Old City Hall y el Venetian Causeway.

Las propiedades de esos distritos, y los sitios designados, dependen de la Junta de Preservación Histórica (Historic Preservation Board, HPB) y no de la Junta de Revisión de Diseño (Design Review Board). Si tiene una casa en Palm View o Flamingo Park, o un apartamento en un edificio Deco del corredor Ocean Drive/Collins, cuente con la posibilidad de que los cambios exteriores, como ventanas, puertas, ampliaciones o trabajos de fachada, necesiten revisión de la HPB, y confirme el alcance con el personal de Planificación. Nosotros revisaríamos la designación antes de dibujar nada.

Los edificios antiguos también traen sistemas antiguos. En una renovación de condominio dentro de un edificio Deco o MiMo, contamos con bajantes compartidos, losas desniveladas y reglas de la asociación, que nuestro artículo sobre las reglas de los condominios en Miami (en inglés) explica paso a paso.

Fuera de los distritos: la Junta de Revisión de Diseño

Las propiedades fuera de los distritos y sitios históricos designados van a la Junta de Revisión de Diseño (DRB) cuando se requiere revisión de diseño. La DRB también otorga variaciones (variances) en casos de dificultad, atiende apelaciones a las decisiones del director de planificación y actúa como junta de gestión de llanuras inundables de la ciudad para las propiedades bajo su jurisdicción.

Muchas de las casas unifamiliares antiguas de la ciudad están fuera de los distritos históricos. La DRB ha atendido solicitudes de demolición de casas unifamiliares anteriores a 1942 en calles como North Bay Road, Prairie Avenue y Hibiscus Drive. Si tiene una casa antigua, una renovación que conserve la estructura original puede seguir un camino de revisión distinto al de una demolición, y vale la pena hablarlo con el Departamento de Planificación antes de elegir. Nuestra guía para renovar una casa antigua en Florida (en inglés) cubre el lado estructural.

Por qué la regla del 50% aquí es más estricta de lo que esperan los propietarios

La Ciudad de Miami Beach informa que el 93% de los edificios de la ciudad están en un Área Especial de Riesgo de Inundación (Special Flood Hazard Area) de FEMA. Si una casa se mejora o repara por un 50% o más de su valor de mercado como edificio, el piso más bajo tiene que elevarse a los requisitos actuales y toda la estructura debe cumplir las normas.

Miami Beach lleva esta cuenta de forma acumulada. La ciudad suma los valores de obra de todos los permisos de construcción de la Ciudad de Miami Beach emitidos durante el último año y los divide entre el valor de la propiedad según el Tasador de Propiedades de Miami-Dade (Property Appraiser) o una tasación certificada por costo de reposición depreciado. Dividir una renovación grande en permisos más pequeños separados por unos meses no reinicia la cuenta.

Si va a comprar, consulte el historial de permisos de la propiedad en el portal Civic Access de la ciudad antes de cerrar. La ciudad describe su fórmula como la suma de los permisos de construcción emitidos en el último año, y no dice que se excluyan los permisos sacados por un dueño anterior. Una renovación reciente del vendedor podría dejarle menos margen bajo el umbral del que usted suponía.

En una renovación de lujo de una casa antigua, este suele ser el número decisivo. Nosotros estableceríamos desde el principio el valor de mercado y el valor probable de la obra, y luego decidiríamos con usted si quedarse bajo el umbral, elevar la casa o construir una nueva. Nuestro artículo sobre la regla del 50% de FEMA (en inglés) profundiza en el tema.