Contratista de renovaciones en Hollywood, FL

Hollywood, Florida

Hollywood fue trazada a principios de los años veinte por Joseph Young como una ciudad turística planificada, con una cuadrícula de calles, restricciones de construcción y dos dársenas para yates dragadas y conectadas al Intracoastal. Un siglo después es la tercera ciudad más grande del condado de Broward, y mucho de lo que la gente quiere tener aquí sigue estando alrededor del agua que Young planificó: las casas sobre los lagos, las calles entre el Intracoastal y el océano, y los condominios a lo largo de Hollywood Beach.

Lo que hace distinto renovar aquí es la antigüedad. Para 1960 la ciudad ya tenía más de 12,000 casas unifamiliares, y muchas siguen en pie. Un proyecto típico nuestro en Hollywood no es una construcción nueva. Es una casa de los años cincuenta o sesenta en un buen lote, a menudo frente al agua, que hay que desarmar y reconstruir para que funcione según cómo se vive hoy.

Conocemos bien este tipo de casa. Nuestro proyecto Hollywood Lake House fue una casa de los años sesenta frente a un lago que llevamos hasta la estructura y reconstruimos.

Lo que aprendimos al reconstruir una casa de los años sesenta frente al lago

La Hollywood Lake House es el ejemplo más claro de lo que necesitan estas casas. Cambiamos el techo y las ventanas, movimos la cocina hacia la luz, abrimos una pared de vidrio hacia el agua, reconstruimos los cuatro baños con impermeabilización desde el sustrato, rehicimos el patio y volvimos a aplicar el estuco exterior. Las lecciones sirven para casi cualquier casa de esa época aquí:

• El problema es la distribución, no los acabados. En la Lake House, mover la cocina hacia la luz y abrir una pared de vidrio hacia el agua cambió la forma de vivir la casa más que cualquier elección de materiales. Las casas antiguas a menudo necesitan ese tipo de replanteamiento.
• Los baños hay que reconstruirlos, no retocarlos. Las bases de ducha y los sustratos de pared de sesenta años son donde se esconde el daño por agua. Impermeabilizamos desde el sustrato, que es la única forma de que un baño nuevo dure. Nuestro artículo sobre la impermeabilización de baños en Florida (en inglés) explica por qué.
• Las aberturas del lado del agua requieren ingeniería. Una pared de vidrio amplia en una casa antigua de bloque implica un dintel o viga nueva, vidrio clasificado contra impacto y un tapajuntas (flashing) bien hecho en el antepecho.
• La envolvente va primero. El techo, las ventanas y el estuco protegen todo lo de adentro. Hacerlos al principio del cronograma mantiene seco el interior nuevo.

Distritos históricos y revisión de diseño

Hollywood tiene su propia revisión de preservación histórica. La Junta de Preservación Histórica (Historic Preservation Board) de la ciudad atiende las solicitudes de Certificados de Idoneidad (Certificates of Appropriateness), y sus registros incluyen varias zonas designadas, entre ellas el distrito histórico de recursos múltiples del Lakes Area, el Historic Hollywood Business District en el centro y el Hollywood Beach Historic Overlay District. Las agendas anteriores de la junta incluyen renovaciones, ampliaciones, cambios de ventanas, entradas circulares para autos y demoliciones parciales.

Si su casa está en una de esas zonas, los cambios exteriores pueden necesitar la aprobación de la junta antes del permiso de construcción. Eso no es motivo para evitar una renovación, pero cambia el orden del trabajo: diseño, junta y luego permiso. Consulte la situación de su propiedad con el personal de Planificación y Zonificación (Planning and Zoning) de la ciudad antes de comprometerse con un diseño.

El agua, las zonas inundables y la regla del 50%

Hollywood tiene de 5 a 6 millas de playa, el Intracoastal y sus lagos dragados, así que para cualquier casa cerca del agua la zona de inundación de FEMA es una de las primeras cosas que hay que revisar. Si su casa está en una zona de alto riesgo, se aplica la regla del 50%: cuando el costo de las mejoras llega a la mitad del valor de mercado de la estructura, todo el edificio debe cumplir los requisitos vigentes de inundación para construcción nueva, lo que puede significar elevarlo. En una casa antigua sobre un lote valioso, ese umbral puede llegar antes de lo esperado, así que haga los números antes del diseño. Explicamos cómo en nuestro artículo sobre la regla del 50% de FEMA (en inglés).

En la playa misma, la construcción exterior hacia el mar desde la Línea de Control de Construcción Costera (Coastal Construction Control Line) del estado necesita un permiso del Florida DEP, aunque las reparaciones dentro de una cimentación existente por lo general están exentas.

Condominios en Hollywood Beach

A lo largo de la playa, el trabajo es sobre todo en apartamentos de condominio: cocinas, baños y pisos en edificios con reglas de la asociación, reservas de elevador y horarios de trabajo limitados. Pregunte si su edificio tiene en curso una inspección milestone o una restauración del concreto, porque eso puede limitar el acceso durante su proyecto. Aquí se aplica el mismo enfoque que usamos en Aventura y Sunny Isles Beach; vea nuestra guía de reglas para renovar condominios (en inglés).