Contratista de renovaciones en North Miami Beach, FL

North Miami Beach, Florida

North Miami Beach es la casa de 26 Builders. Aquí tenemos nuestra sede, y muchos de nuestros proyectos quedan a poca distancia en carro. A pesar del nombre, la mayor parte de la ciudad no está en la playa. Está del lado continental del Intracoastal, con vecindarios cerrados frente al agua y calles residenciales consolidadas tierra adentro.

Esa mezcla explica por qué las renovaciones aquí varían tanto. En una calle es una casa frente a un canal que necesita vidrios nuevos, una cocina nueva y una terraza de piscina. En la siguiente es una casa de un piso de los años sesenta con la plomería original, techos bajos y una distribución que ya nadie quiere. La ciudad tiene su propio departamento de construcción con sus propias reglas, y zonas cercanas como Sky Lake dependen de otras jurisdicciones, así que la primera pregunta en cualquier obra es quién emite el permiso.

Los vecindarios que mejor conocemos

Eastern Shores. Una península cerrada entre Maule Lake y el Intracoastal, con Dumfoundling Bay al noreste. Se construyó sobre terreno rellenado a fines de los años cincuenta, y las calles siguen canales artificiales, así que la mayoría de los lotes dan al agua. Las casas aquí necesitan lo que necesita cualquier casa frente al agua: atención al muro de contención (seawall), vidrio de impacto, techos y una revisión honesta de la zona inundable antes de una renovación grande.

Los vecindarios de tierra adentro. Fulford, University Park, Uleta, Oakgrove y las calles alrededor de City Center combinan casas unifamiliares con edificios multifamiliares más pequeños, muchos de ellos de hace décadas. La ciudad tiene su origen en Fulford-by-the-Sea y adoptó su nombre actual en 1931. En las casas antiguas de aquí contamos con desagües de hierro fundido, paneles eléctricos de capacidad insuficiente y paredes que nunca se pensaron para quitarse.

Sky Lake y sus alrededores. Muy cerca está Sky Lake, un vecindario del norte de Miami-Dade donde construimos una casa nueva desde cero en un lote frente al agua y terminamos una renovación de cocina y pisos. Según la dirección, las casas de esta zona pueden recibir sus permisos de la Ciudad de North Miami Beach o del condado de Miami-Dade, así que verifique la jurisdicción de la propiedad antes de dar nada por sentado.

Renovar una casa antigua en North Miami Beach

Cuando abrimos una casa antigua aquí, se repiten algunos patrones:

• Líneas de desagüe. El hierro fundido bajo la losa es común en las casas de esta época y a menudo está al final de su vida útil. Cambiarlo cuando los pisos ya están levantados cuesta una fracción de lo que costaría hacerlo después. Nuestro artículo sobre el reemplazo de tuberías de hierro fundido (en inglés) explica qué hay que revisar.
• Espacios abiertos. Los dueños quieren la cocina abierta a la sala. En una casa de bloque de concreto con estructura de techo de madera, esa pared puede estar sosteniendo el techo. Por lo general se puede quitar con una viga bien calculada. Nuestro proyecto de cocina en Sky Lake empezó abriendo paredes. Vea cómo quitar un muro de carga (en inglés).
• Ventanas y puertas. Cambiar las aberturas originales por unidades clasificadas contra impacto suele ser una de las mejoras más notorias en comodidad y protección contra tormentas, y requiere permiso.
• Ampliaciones. Muchos lotes de aquí tienen espacio para crecer. Una suite principal o un segundo piso necesita diseño estructural, revisión de zonificación y una comprobación frente a la regla del 50% si la propiedad está en zona inundable.

Nuestra guía sobre cómo renovar una casa antigua en Florida (en inglés) trata estos temas con más detalle.

Zonas inundables en North Miami Beach

La ciudad indica que algunas partes de North Miami Beach están clasificadas por FEMA como Áreas Especiales de Riesgo de Inundación (Special Flood Hazard Areas), mientras que otras están en zonas X de menor riesgo, y que las actualizaciones de los mapas pueden pasar una propiedad de una a otra. La pregunta pesa más en los lotes frente al agua cerca del Intracoastal y de Maule Lake.

La norma que hay que conocer es la regla del 50%. Cuando el costo de las mejoras a un edificio en una zona de alto riesgo llega a la mitad de su valor de mercado, la casa tiene que cumplir los requisitos vigentes de inundación para construcción nueva. La ciudad guarda los certificados de elevación de los edificios construidos o mejorados sustancialmente después de 1997, lo que es un buen punto de partida para planificar. La División de Planificación y Zonificación (Planning and Zoning Division) puede confirmar la zona de una propiedad.