Florida exige que los edificios de condominio de tres o más pisos habitables pasen una inspección estructural milestone a los 30 años (antes, donde el departamento de construcción local fije los 25) y después cada 10 años, además de un estudio de reservas de integridad estructural (SIRS, por sus siglas en inglés) al menos cada 10 años. Las asociaciones ya no pueden renunciar a las reservas para los elementos que cubre el estudio. Para un propietario que planea una renovación, esos dos documentos anticipan su próxima cuota extraordinaria (special assessment), y las reparaciones que generan pueden influir en cuándo y cómo se aprueba su propia obra.
Las reglas se han reescrito varias veces desde 2022. A continuación le explicamos cómo están en 2026 y qué les recomendamos leer a los propietarios antes de invertir dinero en el interior de una unidad.
Cómo está la ley en 2026
Dos leyes hacen el trabajo. La sección 553.899 de los Florida Statutes (las leyes estatales de Florida) establece el programa de inspecciones milestone para edificios de condominio y de cooperativa. La sección 718.112(2)(g) exige el estudio de reservas de integridad estructural, y la 718.112(2)(f) establece cómo deben financiarse las reservas. Ambas surgieron de la legislación de 2022 (capítulo 2022-269) y se modificaron en 2023, 2024, 2025 y, en el caso de la sección del estudio de reservas, otra vez en 2026.
La reforma reciente más grande fue la HB 913 de 2025, vigente desde el 1 de julio de 2025. Pasó ambos programas a un criterio de “tres pisos habitables”, aplazó el primer plazo del SIRS al 31 de diciembre de 2025, subió el umbral de los elementos de reserva de $10,000 a $25,000 y les dio a las asociaciones algunas herramientas nuevas de financiamiento. Si usted lee una guía escrita antes de mediados de 2025, parte de ella está desactualizada.
Inspecciones milestone: qué edificios y cuándo
Según la sección 553.899, un edificio de condominio o de cooperativa de tres o más pisos habitables debe tener una inspección milestone a más tardar el 31 de diciembre del año en que cumple 30 años, y después cada 10 años. La autoridad local puede fijar una fecha anterior, a los 25 años, si las condiciones locales lo justifican, y la ley menciona como ejemplo la cercanía al agua salada. Los edificios que cumplieron 30 años antes del 1 de julio de 2022 tenían que inspeccionarse antes de terminar 2024; los que llegaron a 30 años entre julio de 2022 y el final de 2024 tenían plazo hasta el 31 de diciembre de 2025. Las viviendas unifamiliares y de hasta cuatro familias con tres pisos habitables o menos están exentas.
El proceso tiene dos fases:
- Fase uno. Un arquitecto o ingeniero con licencia hace un examen visual. La asociación tiene 180 días desde el aviso por escrito del departamento de construcción para completarlo, y debe informar a los propietarios sobre ese aviso dentro de los 14 días siguientes.
- Fase dos. Solo se exige si la fase uno encuentra un deterioro estructural considerable, que la ley define como un daño o debilidad que afecta negativamente la condición estructural general del edificio. Las grietas cosméticas, los acabados que se desprenden y las filtraciones menores no cuentan, salvo que el ingeniero decida lo contrario. La fase dos añade pruebas, y debe presentarse un informe de avance dentro de los 180 días siguientes al informe de la fase uno.
La asociación paga la inspección de las partes que ella mantiene. Dentro de los 45 días siguientes a recibir el informe, debe distribuir el resumen a los propietarios y publicarlo en la propiedad. Los gobiernos locales deben exigir que las reparaciones por deterioro estructural considerable empiecen dentro de los 365 días siguientes al informe de la fase dos. Si no empiezan, el departamento de construcción debe decidir si el edificio es inseguro para ser ocupado.
El estudio de reservas de integridad estructural (SIRS)
La inspección milestone pregunta si la estructura está sana hoy. El SIRS pregunta cuánto tendrá que gastar la asociación para mantenerla así, y si está ahorrando lo suficiente. Debe cubrir:
- El techo
- La estructura, incluidas las paredes de carga y los elementos estructurales principales
- La protección ignífuga y los sistemas de protección contra incendios
- Los sistemas de plomería y electricidad
- La impermeabilización y la pintura exterior
- Las ventanas y las puertas exteriores
- Cualquier otro elemento con un costo de mantenimiento diferido o de reemplazo superior a $25,000 (ajustado por inflación) cuya falla afectaría a los elementos anteriores
Debe prepararlo un ingeniero o arquitecto con licencia, o un especialista en reservas certificado por el Community Associations Institute o la Association of Professional Reserve Analysts. Debe indicar la vida útil restante y el costo de reemplazo de cada elemento, además de un plan de financiamiento base que mantenga el saldo de reservas por encima de cero todos los años. Las asociaciones existentes controladas por los propietarios tenían plazo hasta el 31 de diciembre de 2025, y la ley dice que ningún estudio puede completarse después del 31 de diciembre de 2026. Dentro de los 45 días siguientes a recibirlo, la asociación debe entregar una copia a los propietarios o informarles que está disponible si la solicitan.
Cómo esto se convierte en cuotas extraordinarias
Esta es la parte que más importa para su presupuesto. Para los presupuestos adoptados a partir del 31 de diciembre de 2024, los propietarios de una asociación que debe tener un SIRS ya no pueden votar para financiar menos de lo que el estudio exige para esos elementos. Donde un edificio renunció a las reservas durante años, ahora hay que cerrar esa brecha.
La ley permite a las asociaciones financiar esas reservas mediante cuotas ordinarias, cuotas extraordinarias, líneas de crédito o préstamos. Las cuotas extraordinarias, las líneas de crédito y los préstamos con este fin necesitan la aprobación de la mayoría del total de los votos de la asociación. Hay una válvula de alivio temporal: para los presupuestos adoptados hasta el 31 de diciembre de 2028, si se completó una inspección milestone en los dos años calendario anteriores, la mayoría del total de los votos puede suspender o reducir los aportes a las reservas durante un máximo de dos presupuestos consecutivos para pagar las reparaciones de la inspección. Se exige un nuevo SIRS antes de reanudar los aportes.
Esa pausa no es un descuento. Traslada dinero del ahorro a reparaciones que ya hay que hacer. Si su edificio la usa, cuente con que los aportes a las reservas volverán a subir cuando terminen las reparaciones.
| Documento | Qué le dice a un propietario que va a renovar |
|---|---|
| Resumen de la fase uno de la inspección milestone | Si se encontró deterioro estructural considerable y si viene una fase dos |
| Informe de la fase dos y plan de reparaciones | El alcance de las reparaciones de concreto, balcones o fachada, y el plazo de 365 días para empezar |
| SIRS y plan de financiamiento base | Qué componentes grandes están cerca del final de su vida útil, y la diferencia entre las reservas exigidas y las actuales |
| Presupuesto actual y actas de la junta | Si se está hablando de una cuota extraordinaria, un préstamo o una pausa en las reservas |
Qué significan las reparaciones milestone para su renovación
Nada en la sección 553.899 regula lo que usted hace dentro de su unidad. La aprobación de su renovación sigue dependiendo de la declaración de la asociación, de sus reglas y de su proceso de revisión arquitectónica, además de un permiso de construcción de la ciudad. Pero en la práctica las dos cosas chocan, y ahí es donde entra nuestra experiencia en edificios de Aventura, Sunny Isles Beach, Bal Harbour, Surfside y Miami Beach.
- Calendario. Un edificio en plena restauración del concreto compite por los mismos elevadores, la misma zona de carga y el mismo horario de trabajo que usted necesita. La junta puede limitar o escalonar las renovaciones de unidades mientras duran las reparaciones grandes. Pregunte antes de contratar a los oficios.
- Ventanas y puertas exteriores. Son componentes del SIRS y, en algunos edificios, es la asociación, no el propietario, quien controla su reemplazo. Si está previsto un programa de ventanas para todo el edificio, cambiar las suyas ahora puede ser dinero perdido, o puede que no se permita.
- Balcones. Las losas de los balcones son una reparación frecuente. La loza nueva que usted instale en el balcón este año puede retirarla el contratista de reparaciones el año que viene.
- Sistemas compartidos. Las columnas de plomería y los alimentadores eléctricos son elementos del SIRS. Si está programado su reemplazo, coordine su obra de baño y cocina con ese calendario en lugar de conectar aparatos nuevos a tuberías que están a punto de cambiar.
Nuestro apartamento en Bay Harbor es un buen ejemplo de lo que implica una obra en condominio incluso en un año normal: aprobación de la junta, reservas del elevador y una columna compartida que hubo que manejar con cuidado porque daba servicio a otras unidades. Si a eso se suma un programa de reparaciones en todo el edificio, cada uno de esos pasos se vuelve más difícil de programar.
Si va a comprar una unidad para renovarla
Si compra para renovar, lea el informe milestone y el SIRS antes de calcular el costo de la renovación, no después. Un plan de interiores de $150,000 en un edificio que enfrenta una cuota extraordinaria grande es una inversión distinta del mismo plan en un edificio con las reservas completamente financiadas. La HB 913 también amplió de 3 a 7 días el plazo de rescisión del comprador en las compras de condominios de reventa, lo que le da un poco más de tiempo para revisar los documentos de la asociación. Aprovéchelo.
En cuanto a los costos, nuestra guía sobre el costo de renovar un condominio en Miami explica qué determina el presupuesto de los interiores, y reglas para renovar un condominio en Miami trata el proceso de aprobación en sí.
Preguntas que debe hacerle a la asociación antes de firmar con un contratista
- ¿Cuándo fue la última inspección milestone y encontró deterioro estructural considerable?
- ¿Hay en curso una inspección de fase dos o un programa de reparaciones, y cuándo empieza y termina?
- ¿Cuándo se completó el SIRS y qué tan lejos están las reservas actuales de su plan de financiamiento base?
- ¿Ha hablado la junta de una cuota extraordinaria, un préstamo o una pausa en las reservas?
- ¿Hay previstos reemplazos de ventanas, puertas, balcones o columnas que se crucen con mi alcance?
- ¿Hay restricciones a las renovaciones, periodos sin obras o límites al uso del elevador durante las reparaciones?
Las respuestas cambian el orden correcto de su proyecto. A veces el consejo honesto es esperar seis meses. Si va a estar fuera del país mientras esto se resuelve, nuestras notas sobre cómo renovar un condominio mientras está fuera (en inglés) pueden ayudarle, y nuestra página de renovación de condominios explica cómo manejamos la parte del edificio.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo vence la inspección milestone de un condominio en Florida?
Según la sección 553.899, un edificio de condominio o de cooperativa de tres o más pisos habitables necesita su primera inspección milestone a más tardar el 31 de diciembre del año en que cumple 30 años, y después cada 10 años. El departamento de construcción local puede exigirla a los 25 años por condiciones locales como la cercanía al agua salada, y puede conceder prórrogas por causa justificada.
¿Puede una asociación de condominio seguir renunciando a las reservas en Florida?
No para los elementos del estudio de reservas de integridad estructural. Para los presupuestos adoptados a partir del 31 de diciembre de 2024, los propietarios de asociaciones que deben tener un SIRS no pueden votar para financiar esas reservas por debajo de lo que exige el estudio. Una excepción temporal permite que la mayoría de los votos suspenda o reduzca los aportes durante un máximo de dos presupuestos, hasta 2028, para pagar las reparaciones milestone.
¿El SIRS significa que viene una cuota extraordinaria?
No automáticamente, pero con frecuencia la deja ver. Si el estudio muestra reservas muy por debajo de su plan de financiamiento base, el faltante tiene que cubrirse con cuotas ordinarias, una cuota extraordinaria, una línea de crédito o un préstamo. Las cuotas extraordinarias y los préstamos con este fin necesitan la mayoría del total de los votos. Lea el plan de financiamiento y las actas recientes de la junta.
¿Puedo renovar mi unidad mientras se hacen las reparaciones milestone?
A menudo sí, pero lo decide la junta, no la ley. Es común que las asociaciones limiten el uso del elevador, el horario de trabajo o el número de renovaciones simultáneas durante las reparaciones en todo el edificio. Obtenga la aprobación de su alcance por escrito y pregunte concretamente si las ventanas, los balcones o las columnas de plomería de su unidad forman parte del programa de reparaciones antes de pedir los materiales.
¿Qué edificios están exentos de las inspecciones milestone?
Las viviendas unifamiliares, bifamiliares, trifamiliares y de cuatro familias con tres pisos habitables o menos sobre el nivel del suelo están exentas según la sección 553.899. Las reglas de la inspección milestone y del SIRS se aplican a los edificios de condominio y de cooperativa de tres o más pisos habitables, según lo determine el Florida Building Code.