Contratista de renovaciones en Golden Beach, FL

Golden Beach, Florida

Golden Beach es un municipio de casas unifamiliares y nada más. Mide alrededor de una milla de norte a sur y apenas unas cuadras del océano al Intracoastal, con una sola vía de entrada desde la A1A y una caseta de vigilancia de la policía en ella. Las torres y el desarrollo comercial no forman parte del municipio, y el censo de 2020 contó menos de mil residentes. Lo que la gente tiene aquí son residencias de lujo frente al océano y al Intracoastal.

Renovar aquí se parece más a construir una casa a la medida que a trabajar en un apartamento. Los proyectos suelen ser grandes: una renovación completa con ampliación, una cocina y una suite principal nuevas, ventanales nuevos hacia el agua, una terraza de piscina, un muelle y un malecón (seawall). Casi todo pasa por una junta del municipio antes de llegar a un inspector de construcción.

Todavía no hemos terminado ningún proyecto en Golden Beach. Tenemos nuestra sede a pocos minutos, en North Miami Beach, y el trabajo que hemos hecho frente al agua, desde una casa de vidrio construida desde cero en Sky Lake hasta una casa de los años sesenta frente al lago en Hollywood reconstruida desde la estructura, es el mismo tipo de trabajo por el que preguntan los propietarios de Golden Beach.

Dos lados de la A1A, dos tipos de problemas

Lotes frente al océano. Las casas del lado del océano dan directamente al Atlántico. El municipio las trata como una categoría aparte en sus requisitos de zona inundable y pide un acuerdo de no conversión (non-conversion agreement) en las propiedades frente al océano, el tipo de documento que usan los administradores de zonas inundables para evitar que los espacios cerrados por debajo de la elevación de inundación se conviertan en área habitable. Cualquier trabajo exterior hacia la playa también pone en juego la Línea de Control de Construcción Costera (Coastal Construction Control Line) del estado.

Lotes sobre el Intracoastal y del interior. El lado oeste del municipio da al Intracoastal, y aquí los temas son los muelles, los malecones, los elevadores de botes y las vistas al agua. Las coronas de malecón (seawall caps) y el reemplazo de muelles son parte habitual de las agendas de revisión del municipio, y conviene programarlos junto con cualquier trabajo en la casa, ya que ambos necesitan acceso por el agua y pasan por la misma junta.

La regla del 50% define el alcance

FEMA clasifica partes de Golden Beach como Áreas Especiales de Riesgo de Inundación (Special Flood Hazard Areas), y distintas partes del municipio caen en zonas diferentes. En esas áreas, si el costo de las mejoras llega al 50% del valor de mercado de la estructura, toda la casa debe cumplir los requisitos vigentes de inundación para construcción nueva, lo que normalmente significa elevar el piso más bajo.

En un municipio donde el terreno es la mayor parte del valor, el valor de la estructura puede ser más bajo de lo que suponen los propietarios, y una renovación seria puede cruzar el límite antes de lo esperado. Ese es el momento de comparar con honestidad una renovación con una reconstrucción. A veces la respuesta correcta es una renovación más pequeña ahora; a veces es una casa nueva. Hacemos las cuentas en nuestro artículo sobre la regla del 50% de FEMA en el sur de Florida (en inglés), y nuestra página de construcción nueva (en inglés) explica cómo abordamos las obras desde cero.

Lo que haríamos en un proyecto en Golden Beach

1. Empiece por el levantamiento topográfico y la zona inundable. Antes del diseño, consiga el número de folio de la propiedad en el Tasador de Propiedades de Miami-Dade (Miami-Dade Property Appraiser), un levantamiento topográfico (survey) actualizado y un certificado de elevación. Esto define lo que puede construir más que el plano de planta.
2. Diseñe pensando en la junta, no solo en el código. Las casas nuevas, las ampliaciones y las modificaciones exteriores pasan por la Junta Asesora de Regulación de Construcción (Building Regulation Advisory Board) del municipio, normalmente con un plan de paisajismo. Unos planos que respondan de antemano a las preguntas de la junta ahorran un ciclo de reuniones.
3. Trate el vidrio y la envolvente como estructura. Las casas frente al agua aquí quieren paredes de vidrio de impacto hacia la vista. Las aberturas grandes necesitan ingeniería para la carga de viento y una impermeabilización cuidadosa en cada umbral, que es por donde el agua entra con más frecuencia en las casas antiguas.
4. Planifique pronto el trabajo marino. Los permisos de malecones y muelles siguen su propio camino, con su propio contratista y sus propios revisores. Empezarlos al mismo tiempo que la casa evita terminar una casa con un malecón deteriorado delante.

Nuestra página de renovación de lujo describe cómo manejamos proyectos de este nivel, con un solo equipo para plomería, electricidad, cerámica, drywall, carpintería y acabados, y con Yosef en la obra.