Contratista de renovaciones en Key Biscayne, FL

Key Biscayne, Florida

Key Biscayne es una isla barrera con dos tipos de propietarios: quienes viven en las torres de condominio frente al océano y frente a la bahía a lo largo de Crandon Boulevard, y quienes viven en casas unifamiliares en calles como Harbor Drive, en Westwood y en Mashta Island. Los dos grupos renuevan por las mismas razones. El edificio es más viejo que el estilo de vida, y el aire salino lleva décadas desgastándolo.

Lo que hace distinto renovar aquí no es el gusto. Es que el Village of Key Biscayne ubica toda la isla dentro del Área Especial de Riesgo de Inundación (Special Flood Hazard Area) de FEMA, que una sola calzada (causeway) lleva cada camión, cada paleta de cerámica y cada contenedor de escombros, y que buena parte del trabajo se hace dentro de edificios de condominio habitados, con sus propios reglamentos. Un buen proyecto en la isla se planifica alrededor de esos tres hechos antes de que alguien elija una encimera.

No hemos completado ningún proyecto en Key Biscayne, y no vamos a fingir lo contrario. Lo que aportamos es el trabajo que se corresponde con lo que se hace aquí: renovaciones de condominios en torres de Bal Harbour, Surfside, Sunny Isles Beach y Miami Beach, la remodelación total de un condominio en Bay Harbor Islands, una casa frente al agua construida desde cero en Sky Lake y una casa de los años sesenta frente al lago en Hollywood llevada hasta su estructura.

Qué tipo de propiedad tiene la gente en la isla

Las viviendas se dividen, más o menos, según la geografía. El corredor de Crandon Boulevard concentra las comunidades de condominio, desde edificios establecidos como Key Colony hasta el Ocean Club, con varias torres. Hacia el interior y del lado de la bahía, casas de mediados de siglo, de los años cincuenta y sesenta, siguen en pie junto a casas nuevas de concreto y vidrio que reemplazaron a sus vecinas.

Esa mezcla genera dos conversaciones de renovación muy distintas. El dueño de un apartamento en una torre suele preguntar hasta dónde lo dejará llegar la asociación con la plomería, los pisos y las paredes. El dueño de una casa muchas veces está decidiendo si una estructura de 60 años justifica siquiera una renovación a fondo, o si las normas de inundación hacen que reconstruir sea la respuesta más honesta.

Torres de condominio: la asociación marca el ritmo

Muchos de los edificios de condominio de la isla ya tienen edad suficiente para quedar bajo la ley de inspecciones milestone de Florida, que exige una inspección estructural en los edificios de condominio y cooperativa de tres o más pisos habitables a más tardar al final del año en que cumplen 30 años, y luego cada 10 años. Cuando un edificio está en ese ciclo, las juntas son cautelosas con todo lo que toque losas, bajantes o el muro exterior.

En la renovación de un apartamento, eso suele significar:

• Aprobación de la junta de los planos, los certificados de seguro del contratista y un cronograma de trabajo antes de empezar la obra.
• Reglas sobre la base acústica (underlayment) para pisos duros, muchas veces con una clasificación probada que especifica la asociación.
• Restricciones para mover las áreas húmedas, porque una nueva línea de desagüe puede tener que atravesar una losa o conectarse a un bajante común.
• Reservas fijas del elevador y horarios de entrega, que aquí importan más porque todo el material llega por la calzada.

Hicimos exactamente este proceso en el apartamento de Bay Harbor: aprobación de la junta, reservas del elevador, un bajante común, un piso que hubo que nivelar antes de poder colocar cualquier otra cosa y servicios redistribuidos por toda la unidad. Si está planificando la renovación de un apartamento en una torre, nuestra página de renovación de condominios explica en qué orden lo hacemos, y el artículo sobre las reglas para renovar un condominio en Miami cubre lo que suelen pedir las juntas.

Casas: las normas de inundación definen el alcance

Como todo la Villa está en el Área Especial de Riesgo de Inundación, cada renovación de una casa aquí tiene que medirse contra la regla federal del 50%. Si el costo de las mejoras iguala o supera la mitad del valor de mercado de la estructura (sin incluir el terreno), por lo general la casa tiene que cumplir las normas vigentes contra inundaciones para construcción nueva. En una casa antigua y baja, eso puede significar elevar el piso habitable y reubicar los equipos mecánicos y eléctricos.

Por eso presupuestamos una casa en la isla en dos etapas. Primero determinamos dónde queda el piso terminado con respecto a la elevación base de inundación, usando un certificado de elevación existente si la Villa tiene uno archivado. Luego armamos el alcance para que el propietario sepa, antes de terminar el diseño, si el proyecto se queda por debajo del límite o lo supera de forma deliberada. Nuestra guía sobre la regla del 50% de FEMA en el sur de Florida (en inglés) explica el cálculo paso a paso.

Cuando una casa ya no tiene arreglo, el mejor camino muchas veces es una casa nueva elevada. Ese es el tipo de trabajo que hicimos en la Sky Lake House, una construcción nueva frente al agua con vidrios de impacto, terraza con piscina y muelle, unos doce meses desde los cimientos hasta la entrega final.

La sal, el viento y las obras de infraestructura de la isla

La exposición a la sal es el factor silencioso detrás de los presupuestos de renovación en la isla. Las barandas exteriores, los marcos de ventanas, los herrajes de las puertas y cualquier acero embebido merecen una revisión cuidadosa antes de elegir los acabados, y la formación en ingeniería estructural de Yosef es más útil precisamente en esa etapa: decidir qué grietas son solo estéticas y cuáles indican un refuerzo corroído que necesita un detalle de reparación de un ingeniero.

La Villa también está reconstruyendo sus propios sistemas. Su programa de resiliencia incluye un nuevo sistema de drenaje pluvial que empieza en la cuenca baja de la Zona 1 (Zone 1), con elevación y renivelación de calles, además de planes para soterrar el tendido eléctrico. Si su calle está en una zona con obras en curso, las pendientes de la entrada de carros y el acceso pueden cambiar en medio del proyecto, así que revisamos el cronograma de la Villa antes de comprometernos con fechas.