Antes de contratar a un contratista en Miami, verifique su licencia estatal y su agente calificador (qualifying agent) en el DBPR, confirme con el estado que tiene cobertura de compensación laboral (workers’ compensation), pida los certificados de seguro directamente a su agente de seguros e insista en un alcance por escrito con un calendario de pagos atado al trabajo terminado. La ley de Florida también limita lo que un contratista puede hacer con un depósito de más del 10%. El resto de esta lista explica cómo evaluar a la persona, no solo los papeles.

Casi todas las historias de terror de una remodelación eran previsibles. No por el trabajo terminado, sino por la forma en que se comportó el contratista antes de que nadie se hubiera comprometido a nada. Esto es lo que debe revisar, en orden de importancia, según las reglas vigentes en 2026.

1. Verifique la licencia usted mismo

No acepte un número en una tarjeta de presentación ni lo que diga un sitio web. Búsquelo directamente en el buscador público del Florida Department of Business and Professional Regulation (el departamento estatal que regula a los contratistas) en myfloridalicense.com, que le permite buscar por nombre, número de licencia, ciudad o tipo de licencia. Está revisando tres cosas: que la licencia sea real, que esté vigente y, lo que la gente suele pasar por alto, que la persona con licencia sea el agente calificador de la empresa con la que usted realmente está firmando el contrato.

Según la ley de Florida, una empresa que no tiene un agente calificador para el alcance del trabajo se considera sin licencia, y un contrato firmado por un contratista sin licencia no puede ser exigido por ese contratista. Eso parece protegerle a usted, pero funciona en ambos sentidos. El Florida Homeowners’ Construction Recovery Fund (fondo estatal de recuperación para propietarios), que puede compensar a los propietarios por ciertas infracciones, se describe en la ley como un fondo que cubre pérdidas causadas por contratistas con licencia. Si contrata a alguien sin licencia, es posible que su única opción sea una demanda civil.

El número de registro o de certificación estatal también es obligatorio en las solicitudes de permiso, los contratos, las ofertas y la publicidad. Si no aparece en una propuesta por escrito, pregunte por qué.

2. Confirme el seguro en la fuente

No un PDF que le envía el contratista por correo. Pida que el certificado de seguro se lo envíe directamente su agente de seguros, con usted como titular del certificado (certificate holder). Usted necesita seguro de responsabilidad civil general y de compensación laboral.

Florida exige que los empleadores de construcción con un solo empleado ya tengan seguro de compensación laboral, y eso incluye a los dueños que son directivos de la corporación o miembros de la LLC, a menos que tengan una exención válida. Usted puede verificar la cobertura y las exenciones por su cuenta en la base de datos Proof of Coverage de la Division of Workers’ Compensation del estado. Una exención cubre al dueño, no a su equipo de trabajo.

3. Revise el historial de permisos, no solo el portafolio

Cualquiera puede mostrar fotografías. Los registros de permisos muestran lo que realmente se construyó, dónde y si pasó la inspección. Pida las direcciones o los números de permiso de dos o tres trabajos recientes y búsquelos en el departamento de construcción que los emitió. Miami-Dade se encarga de las zonas no incorporadas, y ciudades como Miami Beach, Coral Gables y Aventura tienen sus propios departamentos. Un constructor que hace trabajos importantes deja un rastro. Nuestro portafolio muestra el tipo de proyectos que hacemos.

4. Lea en particular las reseñas negativas

Un promedio de cinco estrellas le dice muy poco. Lea las reseñas de una y dos estrellas y busque patrones. Un cliente insatisfecho de cada cincuenta es parte de la vida. Tres personas distintas que describen el mismo comportamiento, como desaparecer a mitad del proyecto, negarse a regresar para terminar los pendientes finales o exigir dinero antes de lo acordado, son un pronóstico.

Lea también cómo respondió el contratista. Una respuesta a la defensiva o despectiva ante una crítica es la forma en que le tratará a usted cuando algo salga mal.

5. Exija un alcance por escrito, no un estimado

Un precio en una sola página no es un contrato. El alcance debe indicar qué está incluido, qué está excluido de forma explícita, qué asignación se fijó para cada material que usted todavía no ha elegido y cuál es el procedimiento cuando se encuentra algo inesperado.

Las asignaciones son donde empiezan la mayoría de las disputas. “Asignación para loza: $6 por pie cuadrado” significa algo. “Loza incluida” no significa nada. Nuestro artículo sobre errores de presupuesto en una renovación (en inglés) explica cómo fallan las asignaciones, y contratos a precio fijo o por costo más honorarios (en inglés) explica las dos estructuras de precio principales.

6. Revise con cuidado el calendario de pagos

Los pagos deben seguir al trabajo terminado, no al calendario. Una estructura razonable es un depósito moderado y después pagos atados a etapas, por ejemplo: instalaciones en bruto terminadas e inspeccionadas, paneles de yeso terminados y gabinetes instalados, con un pago final significativo retenido hasta que se cierre la lista de pendientes finales.

Señal de alerta: un depósito grande por adelantado. Según la ley de Florida, un contratista que recibe más del 10% del precio del contrato como pago inicial en un trabajo residencial debe solicitar los permisos necesarios dentro de los 30 días siguientes al pago y empezar el trabajo dentro de los 90 días siguientes a la emisión de los permisos, a menos que exista una causa justificada o que usted haya aceptado otra cosa por escrito. Quien pide el 50% antes de empezar o tiene muy poco capital o está usando su dinero para terminar el trabajo de otra persona.

7. Revise que el contrato tenga los avisos que exige Florida

En los contratos residenciales de más de $2,500, la ley de Florida exige dos avisos. Uno explica sus derechos ante el Florida Homeowners’ Construction Recovery Fund. El otro es la divulgación de la ley de gravámenes de construcción (construction lien law), impresa en mayúsculas y negrita y firmada por usted, que advierte que los subcontratistas y proveedores a quienes no se les pague pueden presentar un gravamen sobre su propiedad aunque usted ya le haya pagado al contratista.

Un contrato al que le faltan ambos avisos es señal de que el contratista no trabaja con un documento adecuado. También es el momento de preguntar por las liberaciones de gravamen, que explicamos a continuación.

8. Pregunte cómo se manejarán las liberaciones de gravamen

Si un proveedor o subcontratista le envía un Notice to Owner (aviso al propietario), está preservando su derecho a presentar un gravamen sobre su casa. Antes de cada pago, pida liberaciones de gravamen por escrito a todos los que le hayan enviado uno. En proyectos de más de $5,000, además hay que registrar un Notice of Commencement (aviso de inicio de obra) y presentarlo ante el departamento de construcción antes de la primera inspección. Pregunte quién lo va a registrar.

9. Pregunte quién va a estar realmente en la obra todos los días

¿Es la persona con la que usted está hablando? ¿Su equipo? ¿Subcontratistas a los que no conoce? Pregunte de forma concreta: ¿quién está aquí a diario y a quién llamo cuando algo está mal? Si la respuesta es vaga, el proyecto también lo será.

En 26 Builders, Yosef está personalmente en cada obra, y un solo equipo se encarga de la plomería, la electricidad, la loza, los paneles de yeso, la carpintería y los acabados. Ese es el modelo que elegimos. Contrate el modelo que contrate, sepa cuál es.

10. Pregunte qué le sorprendió en el último trabajo

Un constructor con experiencia responderá de inmediato y con detalle, porque ocurre en todas las casas antiguas. Alguien que dice que nunca nada lo sorprende o no ha hecho mucho trabajo o no le va a avisar cuando le pase en su casa. Si su casa es de los años cincuenta a los setenta, nuestro artículo sobre cómo renovar una casa antigua en Florida (en inglés) enumera lo que suele aparecer.

11. Obtenga un cronograma por escrito con etapas

No una sola fecha de entrega, sino fechas intermedias. Así un retraso se ve en la segunda semana y no en la novena. Para duraciones realistas, consulte cuánto tarda una renovación (en inglés).

12. Confirme quién saca el permiso

Debe sacarlo el contratista, con su propia licencia. Si un contratista le pide a usted que saque el permiso como propietario, tenga mucho cuidado. Con la exención de propietario-constructor (owner-builder) de Florida, usted firma una declaración en la que acepta la responsabilidad legal y financiera del proyecto, se compromete a supervisarlo en la obra y reconoce que puede ser responsable de las lesiones de trabajadores sin licencia. Es una salida común para alguien que no puede sacar el permiso por su cuenta. Consulte los riesgos del permiso de propietario-constructor (en inglés).

13. Pida dos referencias de proyectos terminados hace más de 2 años

Los clientes recientes todavía están encantados. Los clientes de hace dos años saben si la boquilla se agrietó, si las puertas todavía cierran y si el contratista regresó cuando algo necesitó atención.

14. Fíjese en cómo maneja el propio estimado

¿Llegó cuando dijo que llegaría? ¿El alcance por escrito llegó cuando lo prometió? ¿Midió o calculó a ojo? ¿Revisó detrás de algo o solo recorrió la casa?

La forma en que se comporta un contratista mientras intenta ganarse su trabajo es la mejor versión de cómo se comportará una vez que lo tenga.

Errores que cometen los propietarios al contratar

  • Elegir solo por precio. La oferta más baja suele tener el alcance más reducido, y la diferencia regresa en forma de órdenes de cambio.
  • Comparar ofertas que no son comparables. Primero alinéelas con el mismo alcance y las mismas asignaciones.
  • Pagar antes del trabajo para “asegurar un lugar” en el calendario.
  • Aceptar cambios de palabra. Cada cambio debe estar por escrito, con precio y firmado antes de construirse.
  • No revisar los requisitos del condominio. En un edificio alto, el contratista también tiene que cumplir con lo que exige la asociación. Consulte reglas para renovar un condominio en Miami.

El mejor indicador de todos

Un contratista que durante el estimado le dice algo que usted no quiere oír (que el presupuesto no es realista, que el plazo no se puede cumplir, que la pared de verdad no se puede mover) vale más que uno que está de acuerdo con todo. El segundo no está siendo complaciente. Está aplazando la discusión hasta que usted ya haya pagado un depósito. Si quiere ver cómo trabajamos, empiece por nuestra página sobre nosotros o por la descripción de nuestro servicio de renovación de casas.

Preguntas frecuentes

¿Cómo verifico si un contratista tiene licencia en Florida?

Busque el nombre o el número de licencia del contratista en el buscador de licencias del DBPR en myfloridalicense.com. Confirme que la licencia esté activa y vigente, y asegúrese de que la persona con licencia sea el agente calificador de la empresa que aparece en su contrato. Si la empresa y el titular de la licencia no coinciden, pídale al contratista que se lo explique antes de firmar nada.

¿Cuánto depósito debe pedir un contratista en Florida?

La regla clave de Florida se refiere a lo que pasa después de un depósito grande. Un contratista que cobra por adelantado más del 10% del precio del contrato en un trabajo residencial debe solicitar los permisos dentro de 30 días y empezar dentro de los 90 días siguientes a la emisión de los permisos. Un depósito moderado seguido de pagos atados a etapas terminadas e inspeccionadas le protege mucho mejor que un pago grande por adelantado.

¿Qué debe incluir un contrato de construcción en Florida?

Un alcance detallado con inclusiones, exclusiones y asignaciones para materiales, un calendario de pagos atado a etapas, un cronograma con fechas intermedias, un procedimiento para órdenes de cambio y el número de licencia estatal del contratista. En los contratos residenciales de más de $2,500, también debe incluir el aviso del Construction Recovery Fund y la divulgación de la ley de gravámenes de construcción, que usted firma.

¿Cómo puedo verificar que un contratista tiene seguro de compensación laboral en Florida?

Use la base de datos en línea Proof of Coverage de la Florida Division of Workers’ Compensation, que también permite buscar exenciones. Las empresas de construcción con uno o más empleados deben tener cobertura. Pida además un certificado enviado directamente por el agente de seguros del contratista. Recuerde que la exención de un dueño cubre solo a ese dueño, no a los trabajadores de su obra.

¿Debo sacar el permiso yo mismo para ahorrar dinero?

Por lo general, no. Como propietario-constructor, usted pasa a ser la parte responsable que consta en el registro, legal y financieramente, y debe supervisar el trabajo en persona. Puede ser responsable de las lesiones de trabajadores sin licencia, y es posible que su seguro de vivienda no las cubra. Un contratista que le pide que saque usted el permiso suele ser uno que no puede sacarlo por su cuenta.