Contratista de renovaciones en Aventura, FL

Aventura, Florida

Aventura es una ciudad de torres. Ocupa unas tres millas y media cuadradas entre Biscayne Boulevard y el Intracoastal, y la mayoría de sus residentes son dueños de un apartamento en un edificio alto, no de una casa. Cuando alguien de Aventura nos llama, casi siempre es por un condominio: la remodelación total de una unidad comprada al dueño original, una cocina y dos baños, o pisos nuevos en toda la unidad antes de llegar para la temporada.

Renovar aquí no es lo mismo que renovar una casa en Broward o un bungalow en Miami. La ciudad emite el permiso, pero es la asociación la que decide cuándo, cómo y si la obra se hace. La mayoría de los edificios se construyeron en etapas a partir de principios de los años setenta, así que buena parte de lo que encontramos al abrir es original del edificio, y muchos de esos edificios están hoy en pleno ciclo de las nuevas inspecciones y reservas que exige Florida.

Hemos trabajado en apartamentos de edificios de todo Aventura, y 26 Builders tiene su sede a pocos minutos al sur, en North Miami Beach. Lo que sigue es lo que les decimos a los propietarios de aquí antes de que firmen nada con nadie.

Qué tipo de propiedad tiene la gente en Aventura

La ciudad nació de un desarrollo que primero se llamó Turnberry, con el campo de golf en el centro y Country Club Drive rodeándolo. Las torres a lo largo de ese anillo, la comunidad cerrada de Williams Island en su isla y los edificios frente a Dumfoundling Bay y Maule Lake forman la mayor parte de la vivienda. El censo de 2020 contó unas 26,500 unidades de vivienda para unos 40,000 residentes, y cerca del 29% de esas unidades estaban desocupadas el día del censo, lo que da una idea de cuántas son segundas residencias.

Eso afecta una renovación de tres maneras prácticas:

• El edificio es más viejo de lo que sugieren los acabados. Una unidad remodelada en los años 2000 todavía puede tener las líneas de suministro originales, bajantes de hierro fundido en el ducto común y una losa que nunca estuvo nivelada. Reservamos tiempo para averiguar qué hay detrás del drywall antes de prometer un cronograma.
• Muchos propietarios no están aquí durante la obra. Eso se puede manejar, pero requiere un contratista que envíe fotos, trate directamente con la asociación y no necesite que usted esté presente para tomar decisiones. Nuestro artículo sobre cómo renovar un condominio mientras usted está fuera (en inglés) explica cómo llevamos esos trabajos.
• El sonido se transmite. Un piso duro sobre losa de concreto es una causa clásica de quejas de los vecinos en un edificio alto. Antes de elegir cerámica o madera, pregunte a la administración qué base acústica (underlayment) exige el edificio y qué comprobante de su clasificación piden.

Torres antiguas, inspecciones milestone y lo que significan para su unidad

Florida exige ahora que los edificios de condominio de tres o más pisos habitables pasen una inspección estructural milestone a más tardar el 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, y luego cada 10 años. Las autoridades locales de construcción pueden adelantar la primera a los 25 años según las condiciones, por ejemplo la cercanía al agua salada. Las asociaciones también deben completar un estudio de reservas para la integridad estructural (structural integrity reserve study) por lo menos cada 10 años, que abarca el techo, la estructura, la protección contra incendios, la plomería, la electricidad, la impermeabilización y las ventanas.

Para un propietario que planea una renovación interior, esto tiene dos consecuencias. Primero, si el edificio está en la fase dos de su proceso milestone o tiene en curso una restauración del concreto, la asociación puede restringir el uso del elevador, el acceso a los balcones o los trabajos ruidosos durante meses. Segundo, si va a cambiar puertas corredizas o ventanas, pregunte a la junta si viene un reemplazo para todo el edificio antes de gastar por su cuenta. Explicamos el lado del propietario en qué significan las inspecciones milestone para los dueños de condominios.

Zonas inundables en una ciudad sobre el Intracoastal

La ciudad indica que la mayor parte de Aventura está clasificada por FEMA como Área Especial de Riesgo de Inundación (Special Flood Hazard Area). Para una unidad en el piso 20 eso parece irrelevante, pero no lo es del todo. Las unidades de planta baja, los townhouses y las pocas casas unifamiliares están sujetos a la regla del 50% de la ciudad: si el costo de las mejoras o reparaciones iguala o supera la mitad del valor de mercado del edificio en un período de un año, la estructura tiene que cumplir las normas vigentes contra inundaciones, incluida la elevación. En un edificio de condominio, ese cálculo se hace sobre todo el edificio, no sobre su unidad.

Aventura participa en el Community Rating System de FEMA con Clase 7, lo que según la ciudad da a los asegurados un descuento del 15% en el seguro contra inundaciones dentro de las zonas de alto riesgo. Por lo general, una construcción nueva necesita que el piso más bajo quede 12 pulgadas por encima de la elevación base de inundación o 18 pulgadas por encima de la corona de la calle, lo que sea más alto.

Lo que le recomendamos antes de empezar

1. Lea primero las reglas de remodelación. Pida a la administración el paquete de renovación del edificio antes de elegir acabados. Las especificaciones de pisos, el horario de trabajo, el monto del depósito y los requisitos de seguro cambian de un edificio a otro.
2. Decida pronto si va a mover la plomería. Reubicar un inodoro o el desagüe de una ducha en un edificio alto implica perforar la losa y conectarse a un bajante común, lo que requiere ingeniería y la aprobación de la asociación. Nuestra guía sobre cómo mover la plomería en un condominio de gran altura (en inglés) explica cuándo vale la pena.
3. Planifique según la temporada. Los propietarios de temporada suelen llegar en los meses más frescos. Las aprobaciones de la junta, las reservas del elevador y las entregas son más fáciles de programar en los meses de verano.
4. Verifique al contratista en DBPR. Antes de contratar a cualquiera, búsquelo en myfloridalicense.com y pídale su certificado de seguro con su asociación como asegurado. Nuestra lista de verificación para contratar un contratista incluye qué más preguntar.