Contratista de renovaciones en Bay Harbor Islands, FL

Bay Harbor Islands, Florida

Bay Harbor Islands son dos islas en la bahía de Biscayne, con una división que se planificó desde el principio. West Island está zonificada solo para casas unifamiliares. East Island concentra los edificios de apartamentos y condominios, la pequeña zona comercial de Kane Concourse, el Town Hall y la escuela.

Aquí hicimos uno de nuestros proyectos más instructivos: el apartamento en Bay Harbor, la remodelación total de una unidad de condominio en un edificio habitado. Nos encargamos de la aprobación de la junta, reservamos el elevador, trabajamos sobre un bajante común, nivelamos el piso y rehicimos las instalaciones, y además hicimos el diseño de interiores. Todo lo que sigue viene de ese tipo de trabajo.

Lo que hace distinto a Bay Harbor es el tiempo. El municipio solo permite construir de 9 a.m. a 6 p.m. entre semana, y multa fuerte las infracciones. Un proyecto que en otro lugar tomaría cierto número de semanas necesita aquí un cronograma pensado para una jornada de trabajo más corta.

Renovar un apartamento en East Island

East Island tiene una de las mayores concentraciones de arquitectura Miami Modern (MiMo) de mediados de siglo del país, con edificios de Morris Lapidus, Henry Hohauser y Charles McKirahan. En 2014 el National Trust for Historic Preservation la incluyó entre los lugares históricos más amenazados de Estados Unidos por la presión de la reurbanización. Muchos propietarios adoran estos edificios por sus proporciones y su luz, y también son lo bastante viejos como para necesitar un trabajo cuidadoso.

En nuestro proyecto de Bay Harbor, la secuencia fue la que cabe esperar en un edificio de este tipo, y conviene conocerla de antemano:

• Primero, la aprobación de la junta. Nada empieza hasta que la asociación aprueba el alcance, el seguro y el cronograma.
• Reservas del elevador. Los escombros de la demolición y los materiales solo se mueven en horarios reservados, que tienen que caber dentro del horario de lunes a viernes del municipio.
• Bajantes comunes. La plomería se conecta a líneas que dan servicio a los vecinos de arriba y de abajo, así que los cortes de agua se coordinan con la administración.
• Nivelación del piso. La cerámica de gran formato o la madera nueva no quedan planas sobre una losa desnivelada, así que la nivelación es parte del plan, no un extra.
• Instalaciones nuevas. En una remodelación total, cambiamos la electricidad y la plomería dentro de la unidad mientras las paredes están abiertas.

Como en ese proyecto hicimos tanto el diseño de interiores como la obra, pensamos en estos edificios como un todo. En un apartamento de mediados de siglo, las paredes de ventanas originales, la altura de los techos y las proporciones de las habitaciones suelen ser la razón por la que el dueño lo compró. Nuestro enfoque es modernizar por completo la cocina, los baños y los sistemas, y mantener legible la arquitectura, en lugar de cubrirla con acabados que podrían ser de cualquier torre nueva.

Los edificios de tres o más pisos habitables también están sujetos a las normas de inspecciones milestone de Florida, y un edificio de mediados de siglo ya pasó con creces los 30 años. Si la asociación está en un ciclo de reparaciones, su renovación tiene que acomodarse a él. Vea nuestra guía sobre las inspecciones milestone para dueños de condominios y nuestra página de renovación de condominios.

Casas en West Island

En una isla, muchos lotes unifamiliares dan al agua, y los propietarios de West Island suelen querer una de dos cosas: una renovación de lujo de la casa existente o reconstruirla. En cualquier caso, el municipio considera el exterior de la casa un asunto público. Las ampliaciones, los toldos, las puertas, las entradas de autos, las cercas, la pintura, los letreros y las ventanas necesitan la revisión del planificador del municipio (Town Planner), de la Junta de Revisión de Diseño (Design Review Board) o de ambos.

Revise su zona inundable antes de diseñar nada. El mapa de zonas inundables de Miami-Dade muestra la designación de cada lote, y las zonas AE y VE llevan seguro contra inundaciones obligatorio. Una casa en una de esas zonas que se mejora por la mitad de su valor de mercado o más se considera una mejora sustancial y tiene que cumplir las normas de zona inundable para construcción nueva. Explicamos los detalles en nuestro artículo sobre la regla del 50% de FEMA (en inglés).

Qué significa la regla de 9 a 6 para su cronograma

Empezar a las 9 a.m. y parar a las 6 p.m. le da a un equipo 45 horas a la semana, sin un sábado para recuperar tiempo de construcción. Las reparaciones y el mantenimiento interior dentro de una vivienda se permiten los sábados de 10 a.m. a 5 p.m., pero solo si no se oye ningún ruido fuera de la unidad. La demolición, el corte de cerámica y la perforación del concreto no pasan esa prueba.

Programamos las entregas, las inspecciones y las fases ruidosas dentro del horario entre semana, y dejamos el trabajo silencioso de acabados para los días en que encaja. Es la forma honesta de darle a un propietario de Bay Harbor un plazo de renovación (en inglés) realista.